先说清楚:这本指南不做什么
- 不替你下结论。不承诺你的工程走哪条通道。通道取决于工程细节、用地分区和地方规划文件,指南教你查什么、怎么查、找谁确认。
- 不是法律或规划建议。任何个案决定(你的工程到底走哪条、材料够不够)必须由你的 council、注册 certifier 或合资格规划师确认。
- 不保证审批结果和时间。费用和时间线只写注明日期的实例与公式,不写"市场均价",不写"包过"。
- 只讲新州。不覆盖维州、昆州等其他州,不讲大型商业开发和遗产专项评估这类复杂个案。
- 信息有时效。法规会变化,任何与一级来源冲突之处,以一级来源为准,欢迎来信指正。
第一章:三条通道总览
本章一句话:新州住宅装修的审批通道只有三条:免批、CDC、DA。判断顺序是先查 s10.7 规划证书确认地块限制,再对照 Codes SEPP 看工程是否符合免批标准,不符合的看 CDC,最后才是 DA。
在新州,绝大多数住宅装修只走三条通道中的一条。先判断通道,再谈图纸和报价,顺序不能反。记住三句话:先查证(s10.7 证书是地基),再对照(逐条对 Codes SEPP),一条不合就出局(免批和 CDC 都没有"大概符合")。
| 通道 | 含义 | 谁审批 | 大概多快 | 费用量级 |
|---|---|---|---|---|
| 免批 Exempt development | 符合标准的轻微工程,依法不需要任何审批 | 无人审批,但必须每条标准都符合 | 即时(符合即合法) | 0 |
| CDC Complying development | 符合预定标准的工程,拿合规开发证书即可开工 | 市议会或注册认证师 (accredited certifier) | 通常比 DA 快得多 | 认证师费用,一般低于 DA |
| DA Development application | 需要全面评估的工程,向审批机构申请开发许可 | 市议会(或规划 panel,视规模) | 数周至数月,邻居可能被征询 | 申请费按工程造价分级,另加图纸等成本 |
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一级来源:legislation.nsw.gov.au 上的 EP&A Act 1979 全文;NSW Planning 官网"New Act sections guide"新旧条款对照表。核验日期 2026-10-05。
三步判断法
- 第一步:查你家地块的分区 (zoning) 和限制。去市议会网站或新州规划门户网站 (planningportal.nsw.gov.au) 查 s10.7 规划证书 (planning certificate, EP&A Act 第 10.7 条,原第 149 条),上面写明分区、遗产、洪水等限制。这是所有判断的地基。
- 第二步:对照第二章,看工程是否每条都符合免批标准。一条不符合,就不是免批。
- 第三步:不符合免批的,对照第三章看能否走 CDC;走不了 CDC 的,走 DA(第四章)。
审批通道决策流程图
下面这张图把三步判断法画出来。跟着箭头走,你的工程落到哪个终点,大概率就是哪条通道(最终以条款原文和专业人士确认为准)。
读懂 s10.7 规划证书:打开后先看这 5 项
- 分区 (zoning):证书第 2 项。R2 低密度住宅、R3 中密度等,分区决定你的工程用途允不允许,这是第一道门。
- 遗产 (heritage):看地块是否为 heritage item 或在保护区内。是的话,很多免批和 CDC 条款直接排除,先按 DA 准备。
- 洪水与火灾:洪水区、bushfire prone land 会触发额外的报告和设计要求,CDC 也可能走不了。
- 免批/CDC 适用性:证书第 5、6 项左右的位置,写明免批开发和合规开发在该地块上的适用程度,逐字读。
- 其他限制:酸性硫酸盐土、污染土地、道路拓宽预留等,每一项都可能改变通道判断,不要跳过。
第二章:免批通道(Exempt Development)
本章一句话:免批开发指符合 Codes SEPP 第 2 编标准的轻微工程,依法不需要开发许可。但每条标准都必须符合,且工程仍要遵守建筑规范等其他法律。
什么叫免批
免批开发是指被环境规划文书宣布为"因影响轻微而豁免"的工程。不需要开发许可,前提是每一条适用标准都得到满足。一条超标,整单就不是免批,没有"差不多"。
一级来源:EP&A Act 第 4.1 条;Codes SEPP 2008。全文见 legislation.nsw.gov.au。核验日期 2026-10-05。
免批的通用条件(必须全部满足)
- 工程类型在 Codes SEPP 第 2 编有明确列出,且每一条尺寸、位置、材料标准都符合。
- 不在排除性土地上:遗产名录地块及周边、环境敏感土地、洪水通道等,很多免批条款直接排除。具体排除见每条条款开头的适用范围。
- 不改变建筑的结构安全,不违反 National Construction Code(建筑规范)。
- 如需其他法律的许可(如树木砍伐许可),仍需另行取得,免批不豁免其他法律。
华人业主最常问的免批情形
- 室内非结构装修(换橱柜、刷墙、换地板):一般属于免批,前提是不动承重结构、不改变房屋外轮廓。
- 维修和更换(换屋顶瓦、换窗户同尺寸):同材料同规格的"like for like"更换通常免批。
- 围栏:Codes SEPP 第 2 编有专门条款,高度、位置、材料符合标准即免批。临街围栏限制更严,先查条款再动工。
- 雨水罐、晾衣架、小型天线、空调机组:符合尺寸和位置标准即免批。注意:机械式新风/大型通风系统不属免批。
× 错误做法
邻居家换了厨房没报批,我家照着做就行。builder 说"这种小工程不用批",直接开工。
错在哪:把别人的运气当成自己的依据。分区、遗产状态不同,同样的工程通道完全不同。
✓ 正确做法
先查自家 s10.7 证书,再对照 Codes SEPP 第 2 编逐条打勾,每条旁边写上实测数字,留档。
对在哪:只认条款不认人。万一被问起,拿得出逐条对照的记录。
第三章:CDC 通道(Complying Development)
本章一句话:CDC 是符合预定标准即发证的快速通道:工程每条都符合 Codes SEPP 对应分编的标准,市议会或注册认证师就必须发合规开发证书,拿证即开工,无需议会审批。
什么叫 CDC
CDC(合规开发)是"符合预定标准即发证"的快速通道。你不需要说服议会,只要证明工程每一条都符合 Codes SEPP 里对应类型的标准,市议会或注册认证师就必须发 CDC 证书 (complying development certificate)。涉及建筑工程的,发证后、开工前还必须拿到建筑证书 (construction certificate) 才能动工,这是两张不同的证,顺序不能错。
CDC 不是"申请审批",是"对答案"。发证的人没有自由裁量权:每条标准都符合,就必须发证;一条踩线,就必须拒绝,没有商量余地。所以 CDC 的钱,花在"逐条对照标准"上最值。找认证师先做一次可行性评估,比开工后被叫停便宜得多。记住三字诀:全符合就发证,一条超就转 DA。
一级来源:legislation.nsw.gov.au 上的 EP&A Act 1979 全文、Codes SEPP 2008 全文。核验日期 2026-10-05。
CDC 的三条铁律
- 没有自由裁量:符合就发证,不符合就拒,没有中间地带。一条标准踩线,整单出局,只能转 DA。
- 排除性土地走不了 CDC:遗产名录地块、洪水区、保护区等,很多 CDC 条款直接排除,先查 s10.7 证书。
- CDC 证书不等于开工许可:涉及建筑工程的,拿证后、开工前还必须拿到建筑证书,两张证缺一不可。
CDC 适合与不适合
适合:标准地块上的加建、泳池、凉亭、祖母房等符合对应分编标准的工程。不适合:遗产地块、任何一条标准踩线的工程、需要邻居征询的复杂项目,这类直接按 DA 准备更省时间。
× 错误做法
退线差 10 公分,"应该没事",直接让认证师发证开工。开工后被邻居投诉,复测超标,停工整改。
错在哪:CDC 没有自由裁量权。一条踩线,整单出局,没有"差不多"。
✓ 正确做法
动工前请认证师做书面 CDC 可行性评估,退线、高度、FSR 逐条实测。有踩线的,改方案或直接转 DA。
对在哪:把"对答案"做在开工前。评估费是小钱,停工是巨款。
第四章:DA 通道(Development Application)
本章一句话:DA 是向市议会申请开发许可的完整评估流程,适用于超标准或位于特殊用地的工程。流程包括递交、评估、公示(邻居可能被征询),耗时数周至数月。
什么叫 DA
DA(开发申请)是完整的开发许可申请,通过新州规划门户网站递交给市议会。议会按 LEP、DCP 评估,可能征询邻居意见,然后批准(可附条件)或拒绝。走不了免批、也走不了 CDC 的工程,都走这条通道。
一级来源:legislation.nsw.gov.au 上的 EP&A Act 1979 全文。核验日期 2026-10-05。
DA 材料清单
- 建筑图纸:平面、立面、剖面,尺寸标注齐全,前后一致。
- 环境影响说明 (Statement of Environmental Effects):小工程一份简版即可,但不能没有。
- s10.7 规划证书、产权证明。
- BASIX 证书:新建住宅及造价较高的改扩建需要,承诺的节水节能措施要画进图纸。
- 专项报告:遗产、洪水、树木等,按地块限制配齐。
NSW Planning Portal 递交 DA:关键步骤 walkthrough
- 注册并选对申请类型:上 planningportal.nsw.gov.au 注册账号,新建申请时选 Development Application,地址填你家地块,系统会自动带出所属 council。
- 填工程描述:用一句话写清工程内容(如"后院加建一间卧室,面积 20 平方米"),造价填 builder 报价或估算,造价决定申请费档位,别乱填。
- 传图纸:平面、立面、剖面分开上传,PDF 格式,每张图都要有尺寸标注和指北针,图纸之间的数据必须一致。
- 传证书与报告:s10.7 规划证书、产权证明、环境影响说明、BASIX 证书(如适用)、专项报告,缺一项都可能被退回补件。
- 检查并缴费:提交前用门户的 checklist 再核一遍,缴费后拿到申请编号。从这一刻起,所有补件、通知都走这个编号,保存好。
时间预期
简单住宅 DA 通常数周,复杂或有争议的项目数月。收到补件通知后尽快补齐,审批时钟会暂停。资料不全(缺环境影响说明、缺尺寸标注、图纸前后矛盾)是最常见的程序性拒批原因,交之前逐项打勾。
第五章:十五个常见装修场景,逐个判断
本章一句话:厨房浴室翻新、围栏、pergola、太阳能、空调通常可免批;泳池、加建、祖母房、拆除多走 CDC 或 DA;砍树走议会树木许可;商铺装修和 strata 公寓各有各的顺序。每种场景的适用条件、常见卡点、材料清单和第一步见下文。
每个场景按统一格式写:适用条件(什么情况下走这条通道)、常见卡点(最容易翻车的地方)、需要准备的材料、条款号、第一步。以下为通用信息,你的地块以 s10.7 证书为准。
实例:陈先生家的 pergola,三步判断走一遍
陈先生想在后院搭一个 3 米 × 4 米的开放式 pergola,高度 2.6 米,离后界 1.5 米,房子不在遗产区也不在洪水区。
第 1 步(查证):s10.7 证书显示 R2 分区,无遗产、无洪水标注,通过。
第 2 步(对照免批):打开 Codes SEPP 第 2 编 pergola 条款,逐条打勾:开放式无封闭墙(符合)、面积 12 平方米在限值内(符合)、高度 2.6 米在限值内(符合)、离界 1.5 米符合退线(符合)。
结论:每条都符合,走免批,依法无需审批。陈先生把实测数字写在条款打印件旁边,拍照留档,然后才让 builder 开工。
如果:高度是 3.2 米超了限值,第 2 步出局,转第 3 步看 CDC;CDC 也超,就走 DA。就这么机械,没有商量。
免批场景 1:厨房翻新(不动结构)
适用条件:更换橱柜、台面、电器、刷墙铺砖,不动承重墙、不扩大建筑 footprint。常见卡点:一旦动承重结构或改动 plumbing 主管走向,性质就变了,先按 CDC/DA 重新判断。需要准备的材料:builder 关于"无结构改动"的书面确认,留档。条款:Codes SEPP 第 2 编(内部装修类免批条款)。第一步:让 builder 书面确认"无结构改动",留档。
免批场景 2:浴室翻新
适用条件:同厨房逻辑,不动结构、不扩大 footprint。常见卡点:防水 (waterproofing) 必须由持证人员按 National Construction Code 及澳洲标准施工,这是质量红线,不是审批问题;新增卫浴点位导致排水大改时,咨询认证师。需要准备的材料:防水工的持证证明与合规证明。条款:Codes SEPP 第 2 编。第一步:确认防水工持证并提供合规证明。
免批场景 3:后院围栏
适用条件:高度、位置、材料符合 Codes SEPP 第 2 编围栏专条的标准。常见卡点:临街一侧的围栏限制通常更严;与邻居的分界围栏,费用分摊先按 Dividing Fences Act 1991(分界围栏法)谈好再动工。需要准备的材料:实测高度与位置数据,对照条款逐条打勾。条款:Codes SEPP 第 2 编(围栏条款)。第一步:对照 Codes SEPP 围栏条款逐条量尺寸。
免批场景 4:Pergola / 平台 / 雨棚
适用条件:开放式、有顶无墙的 pergola 或离地不高的平台,面积、高度、离边界距离符合 Codes SEPP 第 2 编对应条款的临界值。常见卡点:一旦加装固定屋顶并封闭成房间,性质变为加建,按场景 7 重新判断;平台离地高度是关键临界值。需要准备的材料:实测 footprint、高度、离边界距离。条款:Codes SEPP 第 2 编(阳台、平台、pergola、雨棚类条款)。第一步:量 footprint、高度和退线,对照条款。
免批场景 5:车道重铺
适用条件:同位置同规格重铺,不新增硬地面积。常见卡点:扩大面积、改变排水方向可能触及议会对硬地面积比例、透水和雨水排放的要求,查 LEP/DCP。需要准备的材料:重铺前后面积对比(照片+尺寸)。条款:Codes SEPP 第 2 编;各议会 DCP 的景观/透水要求。第一步:确认不新增硬地面积,或先查 DCP 的景观与透水条款。
CDC / DA场景 6:泳池
适用条件:泳池几乎不可能免批。符合 Codes SEPP 泳池条款的走 CDC,不符合的走 DA。常见卡点:泳池安全围栏是独立的法律义务 (Swimming Pools Act 1992):儿童防护栏、泳池登记、合规证书,缺一不可,这是华人业主最容易忽视的一块。需要准备的材料:泳池位置与尺寸图、围栏方案、登记与合规证书安排。条款:Codes SEPP 相关分编;Swimming Pools Act 1992。第一步:先定泳池位置和尺寸,再判断 CDC 还是 DA,同步规划围栏。
CDC / DA场景 7:加建房间 / 扩建
适用条件:这是 CDC 的主场。Codes SEPP Housing Code(第 3 编)覆盖了大量独栋加建情形:符合退线、高度、FSR 等标准即拿 CDC。常见卡点:遗产地块、洪水区、保护区内的加建通常被排除在 CDC 之外,只能走 DA。需要准备的材料:s10.7 证书、实测退线/高度/FSR 数据、认证师的 CDC 可行性评估。条款:Codes SEPP 第 3 编(Housing Code)。第一步:拿 s10.7 证书确认无排除性限制,再找认证师做 CDC 可行性评估。
CDC / DA场景 8:拆除工程
适用条件:小规模拆除(如内部非承重隔断)可免批;整栋拆除或涉及石棉的拆除需要相应审批和持证施工。常见卡点:石棉 (asbestos) 必须由持证清除工处理,这是工作健康安全法的硬性要求,与规划审批并行,两边都要合规。需要准备的材料:石棉检测报告(如为 1980 年代前房屋)、拆除范围说明。条款:Codes SEPP 第 2 编(小规模拆除);工作健康安全法规(石棉)。第一步:1980 年代前的房子先做石棉检测。
DA / 许可场景 9:砍树 / 大修树木
适用条件:大多数市议会有树木保护条款,砍树或大修通常需要单独的树木许可,与 DA/CDC 并行。常见卡点:先砍后批的罚款很重,且补救种植要求高;Codes SEPP 的免批不管树木,树木归各议会 DCP/树木保护令管。需要准备的材料:树木许可申请表、树木位置与品种说明。条款:各议会 DCP/树木保护令。第一步:上议会网站查树木许可 (tree permit / tree preservation) 要求,先申请再动锯。
CDC / DA场景 10:祖母房 / 第二居所
适用条件:在同一地块上、主屋之外再建一套独立居住单元。全部符合 State Environmental Planning Policy (Housing) 2021 第二居所条款的,可走 CDC(议会或认证师发证);不符合的走 DA。常见卡点:硬指标多:第二居所建筑面积上限 60 平方米(另一规划文书允许更大则按更大的);每块地只能有一个第二居所;不能是 strata 或 community title 地块;不能分割出售;内部改建情形下不能位于遗产地块或环境敏感区;必须符合建筑规范。需要准备的材料:s10.7 证书、地块面积与建筑面积计算、建筑方案图、认证师 CDC 可行性评估。条款:Housing SEPP 2021 第二居所相关 Division(建筑面积上限 60m² 等)。第一步:先算面积:第二居所是否在 60m² 以内,这是最快的一票否决项。
一级来源:legislation.nsw.gov.au 上的 State Environmental Planning Policy (Housing) 2021 全文。核验日期 2026-10-05。
免批 / DA场景 11:挡土墙
适用条件:Codes SEPP 第 2.30 条:挖填不超过地面上下 600mm;挡土墙高度不超过 600mm(从墙底垂直量到顶部);墙与墙之间水平间隔至少 2m;离注册地役权、污水管、水管至少 1m;排水必须接入地块现有雨水系统。常见卡点:超高、贴界、排水没接好,三条是最常见的出局原因;超标的走 DA,议会 DCP 另有细则。需要准备的材料:实测墙高、离界距离、排水接入方案。条款:Codes SEPP 第 2.30 条。第一步:量墙高和离界距离,600mm 是红线,超了直接按 DA 准备。
DA 为主场景 12:商铺装修(招牌、门面、改用途)
适用条件:换招牌、改门面、改用途是三个动作、三套规则,别混在一起办。内部小改可能免批;改用途通常需要 DA。常见卡点:改用途(如仓库改餐饮)几乎都要走 DA,且涉及消防、排污、停车等一串连带要求;招牌有专门的广告条款管辖。需要准备的材料:LEP 用地许可查询、改用途前后的用途说明、招牌尺寸与位置图。条款:各议会 LEP(用地许可);Codes SEPP 广告相关条款;消防与食品经营另有法规。第一步:先查 LEP:你的新用途在这块地上允不允许,这是第一道门。
免批场景 13:太阳能板 / 空调机组
适用条件:屋顶太阳能板在符合尺寸、位置标准时属免批;家用空调机组属免批开发(包括住宅高层,2024 年 Codes SEPP 修订扩大了范围)。常见卡点:机械式新风/大型通风系统不属免批;遗产地块、临街面的安装限制更严,先查条款。需要准备的材料:安装位置与尺寸、是否临街/遗产区的确认。条款:Codes SEPP 第 2 编(太阳能、空调机组类条款)。第一步:对照条款确认位置与尺寸,遗产区先查排除条款。
CDC / DA场景 14:车库 / 棚屋
适用条件:面积、高度、退线符合 Codes SEPP 标准的走 CDC(部分小尺寸情形可免批);超标准的走 DA。常见卡点:车库门宽度、离界距离是常见卡点;临街面的结构限制更严。需要准备的材料:实测面积、高度、退线数据。条款:Codes SEPP 相关分编。第一步:量面积、高度和退线,对照条款逐条打勾。
先 by-law,再规划场景 15:公寓 Strata 装修 / 阳台封闭
适用条件:公寓装修有两道门,顺序不能反:先过 strata by-law(业主委员会批准),再走规划通道(免批/CDC/DA)。阳台封闭通常改变建筑外轮廓,基本走不了免批,符合标准的看 CDC,不符合的走 DA。常见卡点:很多 by-law 规定外墙、阳台、防水层改动须先经业主委员会批准;顺序错了,规划批了也白搭,还可能被 strata 追责。需要准备的材料:strata by-law 全文(向物业经理索取)、业主委员会书面批准、再加对应规划通道的材料。条款:各 strata 方案的 by-law;Codes SEPP 第 2 编/第 3 编(按工程性质)。第一步:先向物业经理要 by-law,确认你的工程需不需要业主委员会批准,再谈规划通道。
第六章:费用实例与真实时间线
本章一句话:DA 申请费按工程造价分级,有法定公式可算;BASIX 证书独立屋 50 澳元;CDC 认证师费用无统一定价,询价时问清含不含可行性评估。以下只写注明日期的实例与公式,不写"市场均价"。
DA 申请费:法定公式(可自己算)
DA 申请费按工程造价分级,公式来自 Environmental Planning and Assessment Regulation 2021 附表 4。各议会每年按"费用单位"换算成澳元。下面是某议会 2024-25 年度收费表引用的分级(2026-10-05 核验):
| 工程造价(估算) | 申请费 |
|---|---|
| $5,000 及以下 | 1.29 个费用单位 |
| $5,001 至 $50,000 | 1.98 个费用单位,另加每 $1,000(不足 $1,000 按 $1,000 计)加 $3 |
| $50,001 至 $250,000 | 4.12 个费用单位,另加超出 $50,000 部分每 $1,000 加 $3.64 |
| $250,001 至 $500,000 | 13.56 个费用单位,另加超出 $250,000 部分每 $1,000 加 $2.34 |
| $500,001 至 $1,000,000 | 20.41 个费用单位,另加超出 $500,000 部分每 $1,000 加 $1.64 |
| $1,000,001 至 $10,000,000 | 30.58 个费用单位,另加超出 $1,000,000 部分每 $1,000 加 $1.44 |
来源:Eurobodalla 议会 2024-25 年度收费表(引自 EP&A Regulation 2021 附表 4);费用单位 2023-24 年度为 $107.28。核验日期 2026-10-05。
其他常见费用(注明日期)
- BASIX 证书:独立屋 $50。来源:Environmental Planning and Assessment (Development Certification and Fire Safety) Regulation 2021 第 72 条(2021 年公布,2026-10-05 核验)。
- s10.7 规划证书:向 council 申请,费用各议会不同,递交前查当年收费表。
- CDC 认证师费用:无统一定价。向 2 到 3 家注册认证师询价,问清报价含不含 CDC 可行性评估、出几次现场检查,避免低价切入、高价增项。
- 图纸与报告:建筑师/designer 出图、环境影响说明、遗产/洪水/树木专项报告,按项目另计,询价时要求书面分项报价。
真实时间线(实务常见区间,非承诺)
- CDC:材料齐全时,认证师常见数个工作日到数周发出证书。先问认证师当前排期,再定开工日期。
- DA:简单住宅 DA 常见数周;复杂或有争议的项目数月。收到补件通知后审批时钟暂停,补件越快,总时长越短。
- s10.7 证书:向 council 申请,常见几天到两周发出,先申请再做其他判断。
第七章:中英术语对照表
本章一句话:CDC、DA、LEP、DCP、FSR、setback 这些词,跟 council 和 certifier 沟通时天天用。本表给出中文、英文原文和一句话解释,照着说就不会被术语绕晕。
| 中文 | 英文 | 一句话解释 |
|---|---|---|
| 免批开发 | Exempt development | 符合标准即无需审批的轻微工程(EP&A Act s4.1) |
| 合规开发 / CDC | Complying development | 符合预定标准、由议会或认证师发证的快速通道(EP&A Act s4.28) |
| 开发申请 / DA | Development application | 需要全面评估的开发许可申请(EP&A Act s4.12) |
| 地方环境规划 | LEP (Local Environmental Plan) | 规定分区和用地规则的法定规划文件 |
| 开发控制计划 | DCP (Development Control Plan) | 议会制定的详细设计指引,非法定但审批会参考 |
| 容积率 | FSR (Floor Space Ratio) | 建筑面积与地块面积之比,控制开发强度 |
| 退线 / 退界 | Setback | 建筑物与地界之间必须留出的距离 |
| 规划证书 | s10.7 planning certificate | 议会出具的地块限制信息证书(EP&A Act s10.7) |
| 认证师 | Accredited certifier | 持证私人认证师,可发 CDC 和建筑证书 |
| 建筑可持续指数 | BASIX | 新州住宅的节水节能强制评分 |
| 环境规划文书 | EPI (Environmental Planning Instrument) | SEPP 和 LEP 的统称 |
| 审批机构 | Consent authority | 决定 DA 的机构,通常是市议会 |
| 第二居所 / 祖母房 | Secondary dwelling (granny flat) | 同一地块上独立于主屋的第二套住宅,上限 60m²(Housing SEPP 2021) |
| 建筑证书 | Construction certificate | 开工前必须拿到的施工许可文件,与 CDC 证书是两张证 |
第八章:十大拒批/返工原因自查清单
本章一句话:DA 被拒或 CDC 拿不到,原因高度集中在十个点:分区不允许、超标准、遗产、环境约束、邻居影响、停车、BASIX、资料不全、树木、排水。动工前逐条打勾。
DA 被拒或 CDC 拿不到,原因高度集中。动工前逐条打勾:
- 分区不允许:s10.7 证书上的 zoning 是否允许你的工程用途?这是第一道门。
- 超标准无解释:FSR、高度、退线超了,DA 里有没有请规划师写合理解释 (variation request)?CDC 里超一条即出局。
- 遗产地块无遗产评估:heritage item 或保护区内,DA 必须附遗产影响说明。
- 环境约束未处理:洪水、火灾高危、酸性硫酸盐土,每项都要有对应报告或设计回应。
- 邻居影响过大:遮挡、视线、隐私、噪音,这是居民区 DA 被拒的首要实务原因。
- 停车交通不足:加建卧室、改民宿等,先算停车位够不够 DCP 标准。
- BASIX 未达标:适用项目必须拿到 BASIX 证书,承诺的节水节能措施要画进图纸。
- 资料不全:缺 Statement of Environmental Effects、缺尺寸标注、图纸前后矛盾,是最常见的程序性拒批。
- 树木保护:树木许可没先拿到,DA 可能被整体搁置。
- 排水与施工管理:雨水去向、施工期管理计划缺失,议会一定会问。
第九章:何时请 certifier,何时请建筑师
本章一句话:要"判断能不能走 CDC"找 certifier;要"出图、做设计"找建筑师或 designer;要"跟议会 argue 方案"找规划师。按下面的决策树对号入座,钱花在刀刃上。
情况一:只想知道"我的工程能不能走 CDC"?
请注册认证师做一次 CDC 可行性评估。这是全流程最便宜的一步,结论是书面的,拿着它再去定方案、找 builder 报价。
情况二:工程确定走 CDC,图纸是标准做法?
请注册认证师发 CDC 证书,并负责施工阶段的强制检查。不需要建筑师。
情况三:工程走 DA,或涉及加建、改结构、遗产地块?
先请建筑师或 building designer出图(平面、立面、剖面),再请认证师或走 DA。复杂项目建议再加一位规划师写环境影响说明和超标解释。
情况四:需要跟议会争取、回应邻居反对意见?
请规划师(planner)。这是他们的本职:写论证、回应公示意见、出席议会会议。建筑师画图,规划师说话,分工不同。
情况五:施工阶段谁来盯?
认证师做法定强制检查 (critical stage inspections),这是法律要求的;建筑师可以做合同管理(另收费,按项目约定)。
冰箱贴:一页速查卡
这一页是全指南最浓缩的一页:三条通道、关键时间、关键步骤。打印出来贴冰箱上,开工前看一眼。
免批 Exempt
- 每条标准都符合 Codes SEPP 第 2 编
- 依法无需审批,即时合法
- 仍须符合建筑规范 NCC
- 一条不合就出局
CDC 合规开发
- 每条都符合对应分编标准
- 议会或认证师必须发证
- 没有自由裁量,没有"大概"
- 先做 CDC 可行性评估
DA 开发申请
- 超标准或特殊用地走这条
- 向议会申请,经评估和公示
- 简单数周,复杂数月
- 材料一次备齐,别先交再补
开工前三件事(按顺序)
1. 查证
申请 s10.7 规划证书,确认分区、遗产、洪水。所有判断的地基。
2. 对照
逐条对照 Codes SEPP,实测数字写在条款旁,留档。
3. 确认
拿不准就问:议会 duty planner(免费)、注册认证师、规划律师。
关键数字
60m²
祖母房建筑面积上限(Housing SEPP 2021)
600mm
挡土墙免批高度红线(Codes SEPP 2.30)
7 天
下载保证期:内容与描述不符可退款
版本 2026-10-05 · 法规核验 2026-10-05 · 通用信息,非法律或规划建议。
附录 A:三条通道决策表(一页可打印)
按"工程类型、关键尺寸/条件、对应通道、条款号"四列组织,开工前逐项打勾。点击按钮打印本页,或在浏览器菜单选择打印。
| 工程类型 | 关键尺寸 / 条件 | 对应通道 | 条款号 |
|---|---|---|---|
| 厨房/浴室翻新(不动结构) | 不动承重墙,不扩大 footprint | 免批 | Codes SEPP 第 2 编 |
| 后院围栏 | 高度、位置、材料符合专条标准;临街更严 | 免批 | Codes SEPP 第 2 编 |
| Pergola / 平台 / 雨棚 | 面积、高度、退线符合临界值;封闭成房间则变加建 | 免批 | Codes SEPP 第 2 编 |
| 太阳能板 / 空调机组 | 符合尺寸位置标准;大型通风系统除外 | 免批 | Codes SEPP 第 2 编 |
| 车道重铺 | 同位置同规格,不新增硬地面积 | 免批 | Codes SEPP 第 2 编 |
| 挡土墙 | 墙高 ≤600mm,离界/管线/排水符合 2.30 条;超标走 DA | 免批 / DA | Codes SEPP 第 2.30 条 |
| 泳池 | 符合泳池条款走 CDC;另须满足泳池围栏、登记、合规证书 | CDC / DA | Codes SEPP 相关分编;Swimming Pools Act 1992 |
| 加建 / 扩建 | 符合退线、高度、FSR 等标准走 CDC;遗产/洪水区走 DA | CDC / DA | Codes SEPP 第 3 编(Housing Code) |
| 祖母房 / 第二居所 | 建筑面积 ≤60m²,同一地块,非 strata 地块,符合全部条款走 CDC | CDC / DA | Housing SEPP 2021 第二居所条款 |
| 车库 / 棚屋 | 面积、高度、退线符合标准走 CDC;超标走 DA | CDC / DA | Codes SEPP 相关分编 |
| 拆除(含石棉) | 小规模非承重拆除可免批;石棉须持证清除(并行要求) | 免批 / CDC / DA | Codes SEPP 第 2 编;工作健康安全法规 |
| 砍树 / 大修树木 | 须单独申请树木许可,与 DA/CDC 并行;先申请再动锯 | 树木许可 / DA | 各议会 DCP / 树木保护令 |
| 商铺装修 | 招牌、门面、改用途三套规则;改用途通常走 DA | DA 为主 | 各议会 LEP;Codes SEPP 广告条款 |
| 公寓 Strata 装修 / 阳台封闭 | 先过 strata by-law(业委会批准),再走规划通道 | 先 by-law,再免批/CDC/DA | 各 strata by-law;Codes SEPP |
本表为方向,不是结论。你的工程到底走哪条通道,取决于工程细节、用地分区和地方规划文件,动工前请向 council、注册 certifier 或合资格规划师确认。核验日期 2026-10-05。
附录 B:一级来源与核验方法
本章一句话:本指南所有关键结论均可通过一级来源核验:EP&A Act 1979 全文、Codes SEPP 2008 全文、Housing SEPP 2021 全文、新州规划门户网站、你家市议会网站。版本 2026-10-05,核验于 2026-10-05。
本指南所有关键结论均可通过以下一级来源核验。建议动工前按此清单复核一次:
- EP&A Act 1979 全文:legislation.nsw.gov.au。核对第 4.1、4.12、4.16、4.28、4.53、10.7 条。
- Codes SEPP 2008 全文:legislation.nsw.gov.au。核对第 2 编(免批)、第 2.30 条(挡土墙)、第 3 编(Housing Code)。
- Housing SEPP 2021 全文:legislation.nsw.gov.au。核对第二居所(祖母房)相关 Division:60m² 上限、同一地块、不得分割等。
- EP&A Regulation 2021 附表 4:DA 申请费分级公式,各议会收费表据此换算。
- 新州规划门户网站:planningportal.nsw.gov.au。DA 在线递交、CDC 说明、BASIX 要求。
- 你家市议会网站:s10.7 证书申请、LEP/DCP 全文、树木许可、当年 DA 收费表。
- Swimming Pools Act 1992:泳池登记与围栏要求,见 NSW Fair Trading 说明页。
- Dividing Fences Act 1991:分界围栏费用分摊规则。
联系:fairformco@gmail.com(1 个工作日内回复)。